机电顾问:

业主是建设项目的投资者,有时也是项目使用者在建设阶段的全权代表,建设项目的质量好坏和功能完整与否将直接关系着业主的经济利益。许多项目的业主仅仅作为项目的投资方掌握着资金,但自己并没有工程项目的运作经验,也没有自己的项目管理团队。

如果业主专门为了一个项目组建庞大的项目团队,会涉及大量的专业技术与管理事务的处理,将导致业主不可避免地深度参与整个项目,成本投入极大增加,效果并不理想。近几年我国房地产市场发展迅速,大量资金投人国内房地产市场。

这些投资商特别青睐高端物业项目,如高级酒店、甲级写字楼、大型商业中心等。通常,这些项目会采用国际上通用的项目管理模式由投资方或业主委托以建造师为首的项目咨询顾问团队(由建筑师、工程师、工料测量师等组成)对建设项目从前期研究、规划、设计,到招投标、施工、验收移交以及支付结算等进行全过程连续管理。

业主或投资方只负责项目的资金、宏观规划与决策、监督、审核及协调工作。这种运作方式在国际上已经有多年的成功实践,充分利用了顾问的专业性、稳定性和规模优势,尤其在英国、新加坡等国家应用较多。

业主自己只需要配备少量的项目管理人员把握项目执行进度,协调项目各参与方关系,推进项目有效执行。业主间接参与项目管理,“专业工作交给专业公司去打理”,省去繁琐的中间环节,大大降低了项目运作过程中的技术性风险,更能确保项目圆满按期完工。

5.1 机电顾问简介

在工程项目管理中,机电顾问作为参与方之一,为业主提供各项必要的机电系统的技术和管理服务,配合业主的工期进度安排,保证项目在技术、设备、材料及功能等方面全面满足业主的目标。在市场中,业主或投资方和顾问公司表面上是平等的主体,但在实际实施过程中,机电顾问作为“被雇用者”,在各方面均受到业主的一定制约,很大程度上要“看业主脸色”做事,因此其项目角色扮演的成功与否最终取决于业主的“满意程度”。其工作主要有下面四个特点:

(1)工作范围大。

机电顾问所做的工作几乎贯穿于从设计阶段到竣工验收阶段的整个项目周期。工作范围大,设计、招投标、施工阶段项目管理及调试验收等均要涉及到。

(2)项目周期长。

机电顾问大多与业主签订的是顾问服务性合同,合同期限基本等同于项目开发周期。按照目前我国建筑工程项目开发的现状,项目运作周期教长,少则两三年,多则五六年。期间项目各参与方人员变动比较大,工作移交过程中不可避免地会发生资料和信息失的问题,在一定程度上增加了运作难度和运营成本。

3)突发性和紧迫性

正如前面所说,机电顾问在一定程度上“依附”于业主。业主常常有自己的想法或者现实情况发生变化,安排的工作具有突发性和紧迫性。“突发性”就是指业主工作安排不遵循已有进度,或者突然推翻前面所做工作,抛出事先没有任何准备的工作。“紧迫性”是指业主的工作往往要求短期内完成,时间紧。(将不靠谱做成靠谱,成为其核心价值)

4)沟通过程复杂

通常国内设计院的专业分类齐全,建筑、结构和机电等各个专业都有,并且设计院具有图纸签章的权力,非常利于内部设计协调和方便图纸送审。而机电顾问通常只负责机电专业,需要与建筑师、结构师等协调机电设计。

另外机电顾问绝大多数都没有图纸签章的权利,在设计工作完成后还需要经合作设计院审核,然后由设计院签章后送审。另外,设计协调均需要业主专门安排,各有关方面参与。因此机电顾问在项目执行过程中的沟通过程复杂,沟通成本和时间成本非常高。

5.2机电顾问的工作范围及流程

机电顾问作为参与项目的专业咨询顾问公司之一,在项目的实施过程中的不同阶段为业主提供全方位机电技术服务,主要包括以下内容:

方案设计阶段

Ø         接受委托开始,与业主,建筑师,国内设计院及其它设计顾问做出联系及接触,以取得设计所需的数据及数据,同时将具有国际先进水平的机电设计理念带给业主参考,使整个项目机电设计达到先进、合理、灵活、节能的要求,并达到国际的营运水平。

Ø         根据业主建筑设计资料,综合前期投入成本及今后营运成本角度出发,提供机电系统设计参数。

Ø         建议业主进行必需的工地特殊检查或进行可行性研究。

Ø         协助业主与有关部门商讨有关可能影响项目设计的事项,包括市政配套及其它方面的设施。对公共设施的方案进行分析及商讨。

Ø         研究业主所提供的工地资料信息,包括相关客户纲要和机电技术说明书及程序指南。有需要时,进行工地视察以检查有关特点。如业主没有特定客户纲要和机电技术说明书和要求,则提交技术建议,并协助制定技术说明书。

Ø         按建筑师的总体方案,估算各机电系统的容量,市政配套的要求,并通过国内设计院,商讨落实要求。

Ø         设计和联系机电总设施的用房面积和布局,提供意见,以便建筑师完成下一步的建筑设计。

Ø         研究各可行的机电系统方案,分析各方案的成本及技术优点,并提供选择的意见。达至与业主及各设计顾问有共识及落实系统方案的选择。

Ø         落实机电设计数据及技术要求,以便能完成方案设计工作。

Ø         完成设计方案文件,内容包括系统简介及公共设施要求,以便可以送审。

Ø         按工程实际需要和业主要求及时派遣适当人员出席工作例会或参与工程会议。

Ø         协助工料测量师确定工程造价

 

扩初设计阶段

Ø         根据业主批准之概念/方案设计,提供与机电系统相关的足够数据予建筑师以制定有关初步设计方案报告。

Ø         根据有关政府部门及公共配套公司之制定要求,融入所有数据于机电系统之设计中。

Ø         评估并制作电力、采暖及空调负载表、用水量等,并确定机房的位置、机房占用的房间以及机电管线之主要的走向。

Ø         研究及落实可行之机电系统,以改善成本效益,安装及施工之工序及系统之耐久性等。

Ø         提供扩初设计报告,包括设计说明和扩初图纸。内容及深度将达到国家设计文件的要求。

Ø         出席初步方案设计之审批会议,解答业主、地方政府部门及公共配套公司提出之疑问。

审核施工图阶段

Ø         全力与当地设计院协调,把所有扩初之深化设计要求反应在施工图内容中

Ø         审核当地设计院所提供之施工图(最多不超过两次)

Ø         审核当地设计院所提供之各机电系统的详细计算。

招标、回标分析及建议阶段

Ø         与业主议定机电合同的数量,每份合同的建议范围和内容划分。在这个阶段内,与设计小组其它成员进行协调及合作,以确保图纸能配合建筑设计之要求。

Ø         以当地设计院所完成的施工图为招标图使用

Ø         为每项机电系统提供技术规范。

Ø         协调各顾问,并编制有关机电招标图及招标文件以配合机电招标之工件。上述

Ø         招标文件包括详细工作范畴之描叙、系统之说明、机电房、设备及材料之技术

Ø         要求及明细数据、材料及设备之单价明细表、调试工作的要求等。(建议采用

Ø         境外招投标及合约管理方式,把机电深化施工图的责任交由施工单位负责。)

Ø         机电系统技术规格说明书按合同编写。

Ø         机电供货及施工总包合同,包括:

²       暖通空调系统

²       供电系统

²       给排水系统

²       消防系统

²       升降机及电扶梯供货及施工合同

²       弱电系统供货及施工合同

Ø         协助业主及估算师制定合同条款及合同格式等。

Ø         协助为主及估算师完成有关机电合约。

Ø         向业主建议适当施工单位参加投标,协助业主对各投标单位进行资质预审工作。

Ø         协助业主对各投标单位提供专业意见。

Ø         协助业主为各机电系统及机电设备进行招标工作。

Ø         审核回标技术文件及投标单位提供的设备数据,编写评标报告书及建议书。

Ø         参加与招标单位定标前关于工程相关的技术会议,提供对投标单位相关疑问的书面回复及技术澄清函。

Ø         按工程实际需要和业主要求及时派遣项目工程师出席工作例会或参与工程会议。

(由于机电招标标段,时间和安排,可以有非常大的差异。特别在各标段合约范围和数量。招标过程和服务要求,亦相应有很大的差异。故此,此项目的服务,现建议按在六个月内完成,并按不超过十个标段为依据. 如果有甲供设备,最多不超过6个标段为依据 )

施工阶段管理

Ø         审核承包商所提供的深化施工图。

Ø         对承包商送审的材料进行审批,以确保其符合设计意图。

Ø         简单回答承包商提出有关设计与现场施工的提问。

Ø         进行阶段性现场巡查(每个月1 次,按施工进度而定),监督承包商的施工进度和工程质量。

Ø         向业主提供专业意见,对承包商提出的中期请款要求和增加费用申请进行审定。

Ø         审批承包商提供的测试程序和时间表

Ø        见证和审批由承包商进行的测试

竣工验收

Ø         机电系统安装完成后,根据业主通知出席有关的验收试验测试,以核定所有系统符合设计规格及安装和操作正常

Ø         向业主提供验收报告,对系统的移交及操作性能结果与设计性能进行比较,并提出建议

Ø         对于不符合规格要求的机电系统/设备,协助业主发出整改清单,供业主指示施工单位尽快完成整改

Ø         协助业主检查及敦促施工单位提交所有合同要求的文件,包括整体竣工图纸、操作及维修手册、测试证明书等

Ø         审核承包商提供的竣工图和维修保养手册,确保其符合承包合同规定及要求.

Ø         协助业主/工料测量师/总顾问发出实际完工证明

 

5.3 一度一瓦在机电顾问中的优势

n         敬业且具有工程素养的人才

n         大型工程管理的经验

n         多项工程的实施

n         完善的公司管理体系